Что такое реконструкция здания и как ее провести

Со временем требования к объекту могут измениться: требуется больше полезной площади, новая планировка, дополнительный этаж, установка оборудования или обновление инженерных сетей. В таких случаях обычного ремонта недостаточно — необходимо комплексно изменить существующее строение с учетом его технического состояния и будущего назначения.
Реконструкция зданий и сооружений позволяет приспособить действующий объект к новым условиям эксплуатации без полного сноса. В зависимости от задачи она может предусматривать устройство пристроек и надстроек, усиление несущих элементов, изменение внутренней конфигурации помещений, замену инженерного оборудования и другие мероприятия. 
Перед началом строительства важно определить реальные возможности объекта. Для этого изучают документацию, проводят техническое обследование, выполняют расчеты и только после этого разрабатывают необходимые решения.

Капитальный ремонт в первую очередь направлен на восстановление изношенных элементов. Например, могут заменяться кровельное покрытие, инженерные сети, отдельные участки фасада или поврежденные части перекрытий.
При реконструктивных мероприятиях меняются характеристики самого объекта. Это может быть увеличение площади, устройство нового этажа, изменение высоты или объема строения, перестройка отдельных частей и изменение нагрузок на несущую систему.
Поэтому два внешне похожих вида строительных работ могут требовать разного подхода к подготовке документации. Определять их характер необходимо исходя из фактических изменений, которые планируется внести в объект.

До разработки технических решений собирают имеющиеся сведения о строении. Специалисты изучают технический паспорт, первоначальные чертежи, исполнительные схемы, данные о предыдущих ремонтах и результаты обследований, если они проводились ранее.
Одновременно необходимо определить, какого результата хочет добиться собственник. Среди распространенных задач:

• увеличение полезной площади;
• возведение пристройки;
• устройство дополнительного этажа;
• изменение планировочных решений;
• приспособление помещений под новое назначение;
• размещение технологического оборудования;
• модернизация коммуникаций.

На основании этих данных формируется предварительное техническое задание и определяется объем дальнейших исследований.

Состояние существующего строения нельзя достоверно оценить только по старым чертежам. За годы эксплуатации материалы изнашиваются, появляются дефекты, а фактическая схема здания иногда отличается от первоначальной документации.
Перед подготовкой технических решений проводится обследование здания. Во время обследования специалисты выполняют обмеры, осматривают фундаменты, стены, колонны, балки и перекрытия, выявляют трещины, деформации, следы коррозии и другие повреждения.
При необходимости применяются инструментальные методы. Они позволяют уточнить прочность материалов, состояние отдельных узлов и допустимую нагрузку на элементы каркаса.
В результате определяется:

• какие части объекта пригодны для дальнейшей эксплуатации;
• где потребуется восстановление;
• какие участки необходимо усилить;
• возможно ли увеличение расчетной нагрузки;
• какие элементы целесообразно заменить;
• какие ограничения нужно учитывать при дальнейшем проектировании.

Полученные сведения оформляются  в техническом заключении о состоянии здания. Оно становится исходной базой для последующих расчетов.

После обследования пожелания заказчика сопоставляют с реальными возможностями строения.
Например, если требуется надстроить дополнительный этаж, необходимо проверить, выдержат ли фундаменты, стены или колонны возросшую нагрузку. Если существующего запаса прочности недостаточно, предусматриваются мероприятия по усилению.
При смене назначения помещений может потребоваться не только новая планировка. Изменяются требования к вентиляции, электроснабжению, отоплению, водоснабжению и другим коммуникациям.
На этом этапе определяется полный перечень изменений, после чего можно переходить к подготовке технических решений.

Следующий этап — разработка проектной и рабочей документации. Ее состав определяется назначением объекта, результатами обследования и характером запланированных изменений.
В состав документации в зависимости от поставленной задачи могут входить:

• архитектурно-планировочные решения;
• чертежи демонтажа и монтажа;
• схемы усиления;
• решения по фундаментам и перекрытиям;
• планы новых пристроек;
• узлы и детали;
• схемы инженерных коммуникаций;
• спецификации материалов;
• ведомости объемов.

Если вмешательство влияет на несущую систему, выполняются необходимые расчеты. Они показывают, насколько безопасно существующие элементы смогут работать после изменения конфигурации или увеличения нагрузки.
Не менее важна взаимная увязка разделов. Архитектурная идея должна соответствовать конструктивным возможностям, а трассы коммуникаций — учитывать расположение стен, балок и другого оборудования.

До выхода подрядчика на площадку необходимо продумать организационные вопросы.
Особенно это важно для офисных, производственных и коммерческих объектов, которые продолжают использоваться во время переустройства.
Подготовительный этап может включать:

• выделение строительных зон;
• устройство временных ограждений;
• организацию безопасных проходов;
• отключение отдельных коммуникаций;
• защиту оборудования;
• определение мест хранения материалов;
• устройство временных опор;
• разработку очередности выполнения операций.

Такая подготовка помогает уменьшить простои и заранее учесть ограничения действующего объекта.

Последовательность зависит от технических решений и особенностей конкретного строения.
Обычно сначала выполняют предусмотренный демонтаж. После вскрытия ранее недоступных участков специалисты могут дополнительно проверить их состояние.
Далее производится усиление фундаментов, стен, колонн, балок или перекрытий, если это предусмотрено расчетами. Затем устраиваются новые проемы, монтируются металлические элементы, возводятся пристройки либо надстройки.
После завершения наиболее ответственных строительных операций переходят к инженерным сетям, устройству кровли, фасадным и отделочным мероприятиям.
Особого контроля требуют элементы, которые впоследствии окажутся закрыты другими слоями. Их качество необходимо проверить заранее.

Не все повреждения можно увидеть на стадии первоначального обследования. Некоторые участки закрыты отделкой, облицовкой, стяжкой или другими элементами.
После демонтажа иногда обнаруживаются коррозия металла, разрушение бетона, дефекты кирпичной кладки, поврежденные коммуникации или расхождения со старыми чертежами.
Игнорировать такие обстоятельства нельзя. При обнаружении непредусмотренных дефектов сопровождение проекта позволяет оперативно уточнить принятое решение и зафиксировать необходимые изменения в документации.
Такой подход позволяет избежать ситуации, когда подрядчик самостоятельно выбирает способ усиления или восстановления без необходимых расчетов.

Проверку выполненных мероприятий проводят не только после завершения строительства. Ответственные этапы необходимо контролировать непосредственно в процессе.
В зависимости от характера объекта проверяются:

• состояние подготовленных оснований;
• армирование;
• сварные соединения;
• анкеры и крепления;
• выполнение усиления;
• гидро- и теплоизоляция;
• монтаж коммуникаций;
• соответствие фактического результата чертежам.

Особое внимание уделяют скрытым операциям, поскольку после закрытия отделкой проверить их будет значительно сложнее.
По завершении строительства сопоставляют выполненные решения с документацией, проводят необходимые испытания систем и формируют исполнительный комплект.

Рассчитывать бюджет только исходя из квадратных метров некорректно. Один объект может потребовать относительно небольшого вмешательства, а другой — сложного усиления и значительного объема демонтажа.
На итоговую стоимость влияют:

• фактическое состояние строения;
• сложность архитектурных изменений;
• необходимость усиления несущей системы;
• объем демонтажа;
• перенос коммуникаций;
• устройство новых конструктивных элементов;
• ограниченный доступ к рабочим зонам;
• наличие скрытых повреждений.

Дополнительные сложности возникают, если объект необходимо продолжать эксплуатировать во время строительства. В этом случае мероприятия приходится выполнять поэтапно.
Продолжительность также зависит от сложности технических решений, поставки материалов, условий площадки и объема подготовительных операций.
Поэтому более точную оценку бюджета и сроков можно получить после обследования и определения перечня необходимых мероприятий.

Одна из наиболее серьезных ошибок — начинать переустройство объекта без анализа его фактического состояния. В результате уже после демонтажа выясняется, что первоначальные решения невозможно реализовать без дополнительных затрат.
Также проблемы появляются, если:

• используются устаревшие чертежи без проверки на объекте;
• увеличение нагрузки не подтверждено расчетами;
• несущие элементы демонтируются без оценки их назначения;
• инженерные коммуникации разрабатываются отдельно от остальных разделов;
• изменения на площадке не отражаются в документации;
• материалы заменяются без технического обоснования;
• скрытые этапы не проходят промежуточную приемку.

Грамотная подготовка позволяет выявить большую часть подобных рисков еще до начала строительства.

Нужно ли обследовать здание перед реконструкцией?
Да, состояние существующего объекта необходимо учитывать при разработке технических решений. Обследование помогает выявить дефекты, оценить несущую способность элементов и определить возможность предполагаемых изменений.
Для чего нужен проект реконструкции?
Документация определяет, какие изменения необходимо выполнить, в какой последовательности вести строительство и каким образом обеспечить надежность объекта после завершения работ.
Можно ли проводить работы без остановки эксплуатации?
В некоторых случаях — да. Здание разделяют на отдельные зоны, определяют очередность переустройства и организуют безопасные маршруты для сотрудников или посетителей.
Почему бюджет может измениться после демонтажа?
Некоторые участки невозможно осмотреть без вскрытия. После удаления отделки могут выявиться повреждения, отсутствующие в исходной документации. Такие обстоятельства требуют уточнения технических решений и объемов.
Что обычно входит в проектирование?
Состав зависит от объекта и поставленной задачи. Как правило, рассматриваются архитектурные, конструктивные и инженерные решения, выполняются расчеты и готовятся рабочие чертежи для строительно-монтажных мероприятий.

Работу с существующим зданием целесообразно начинать с анализа исходных данных и оценки его технического состояния. Специалисты определят возможность планируемых изменений, выполнят необходимые расчеты и подготовят документацию для последующей реализации.
Для предварительной оценки объекта можно предоставить технический паспорт, имеющиеся чертежи, фотографии, сведения о текущем использовании помещений и описание планируемых изменений.